Во саду ли, в огороде… Новеллы законодательства

С 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 217-ФЗ). Он определяет особенности гражданско-правового положения некоммерческих организаций, создаваемых гражданами для ведения садоводства или огородничества, а также признает утратившим силу ранее действовавший Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Нормы нового федерального закона распространяются не только на отношения по ведению гражданами садоводства и огородничества на земельных участках в созданных или создаваемых садоводческих (огороднических) некоммерческих товариществах, но и на отношения граждан, ведущих садоводство или огородничество на садовых или огородных земельных участках без создания товарищества.

Закон ввел следующие основные понятия.

Садовый земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей.

Огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных
для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.

При этом считаются равнозначными и являются садовыми земельными участками такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах.

Данные положения не распространяются только на земельные участки с видом разрешенного использования «садоводство», предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур.

Аналогично считаются равнозначными и такие виды разрешенного использования земельных участков, как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются огородными земельными участками.

Таким образом, критерием предусмотренного Законом деления земельных участков на садовые и огородные выступает наличие либо отсутствие права возводить на них объекты недвижимости.

В отличие от садовых участков на огородных не допускается строительство объектов недвижимого имущества. На огородных земельных участках возможно размещение только временных некапитальных объектов – сараев, теплиц, навесов и т.п.

Напротив, на садовых земельных участках Закон № 217-ФЗ предусматривает размещение как садового дома и хозяйственных построек, так и жилого дома. При этом под садовым домом понимается здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Понятие жилого дома содержится в Градостроительном кодексе Российской Федерации. Это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Таким образом, в отличие от жилого, садовый дом служит лишь для временного пребывания в нем граждан (сезонного использования), соответственно, относится к зданиям нежилого назначения.

В связи с этим законодателем установлено, что расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до 1 января 2019 года с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами.

Здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до 1 января 2019 года с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.

 По материалам Управления Росреестра по Ивановской области